Øko-byggeri i finansiel brydningstid
Af kundechef arkitekt ADA/m.a.s.Per Jakobsen, Realkredit Danmark Fra Medlemsblad for Foreningen Dansk Byøkologi nr.1 februar 2001

Hjortshøj-husene fik støtte fra Realkredit Danmark, som i stigende grad finansierer økologiske nybyggerier, men trods positive hensigter har økologien fortsat besvær med at garantere boligernes langsigtede værdi. Og den risiko forringer vilkårene for finansieringen. Men der er håb forude.

Når man skal bygge nyt hus, kan det være besnærende at planlægge med vægt på økologi og respekt for naturens ressourcer. De fleste af os vil gerne gøre noget godt for miljøet, men man skal være opmærksom på, at jo mere økologisk, man bygger, jo sværere vil det generelt være at få den bedste og billigste finansiering.

Trods alle gode hensigter vil det næppe være muligt at få et realkreditinstitut til at bevilge en finansiering, som svarer helt til traditionelt opført byggeri. Ikke af ondskab eller mangel på respekt for miljøet, men fordi økologisk byggeri vurderes helt på linie med det traditionelle byggeri. Det er nybyggeriets langsigtede værdi, der tæller, og her kan økologien ofte ikke præsentere den nødvendige sikkerhed.

Et godt eksempel er de økologiske Hjortshøj-boliger i Århus, som Realkredit Danmark deltog i finansieringen af. Kredsen bag projektet, der startede det første byggeri i 1991, har været meget aktiv i udviklingen af økologisk byggeri. Boligerne er moderne og med tekniske raffinementer, men alligevel kunne finansieringen ikke blive optimal.

Langsigtet værdi
Hjortshøj-boligerne indeholder flere boligformer, både almene lejeboliger, andels-og ejerboliger. De almene lejeboliger nød godt af, at de kunne opføres efter Boligministeriets garantiordning og belånes efter reglerne i gældende forsøgslovgivning med særlige tilskud og garantier. Derudover har finansieringsplanerne været forskellige alt efter ejerform.

Men det er de samme principielle overvejelser, der ligger til grund for værdiansættelsen og dermed finansieringen - det være sig byggerier som i Hjortshøj med økologiske elementer, som indgår i konstruktion og installationsteknik, og byggeri på traditionel vis.

Man må gøre sig klart, at realkreditfinansiering sker med lån, som alt efter ejerform har en løbetid på op til 30 år. Det betyder, at belåningsgrundlaget - altså de enkelte huse i Hjortshøj - ikke må forringes i større takt, end lånene nedbringes. Man skal med andre ord have garanti for de forskellige byggeelementers langsigtede værdi, og at materialer og fast installationteknik har den relevante levetid.

For økologiske materialer, tekniske installationer og byggemetoder har det været vanskeligt at få den tilstrækkelige sikkerhed og dokumentation for, at de er lige så holdbare som de tilsvarende gammelkendte indenfor traditionelt byggeri. Den risiko forringer vilkårene for finansieringen.

Salg i fri handel
Endvidere har der været en tendens til, at økologiske projekter har været præget af utraditionelle boligindretninger, facadeudtryk og beliggenheder. Når man vurderer byggeriet tæller disse ting med, for en dag skal boligen sælges i fri omsætning. Ofte vil den økologiske bolig ikke kunne tiltrække den brede boligsøgende masse, f.eks. hvis den ligger langt fra byområder, men først og fremmest økologiske entusiaster, som er indstillet på en alternativ bolig og livsstil.

Når efterspørgslen således bliver begrænset, har det betydning for ejendommens fremtidige salgspris i nedadgående retning. Og det vil forringe boligens værdi, når byggeprojektet vurderes.

En anden tendens i Hjortshøj - og generelt i det økologiske byggeri - er, at det ofte er dyrere pr. kvadratmeter end et traditionelt byggeri, hvis det opføres af professionelle håndværkere. I de økologiske projekter er der ofte tale om nye arbejdsmetoder, installation af flere varmekilder såsom jordvarme og solvarme, differentierede vandafledningssystemer, dyrere elektroniske styremekanismer mv. Man står altså med et relativt dyrt byggeri, som det i fremtiden vil være relativt svært at sælge i fri handel.

Det kan virke paradoksalt, at respekt for miljøet skal fordyre finansieringen. Et af ønskerne ved opførelse af økologiske byggerier er jo at anvende naturskabte materialer, som ved fremstilling og nedbrydning ikke medfører forurening. At nedbringe energiforbruget for derved at beskytte jordens naturlige ressourcer og begrænse forureningen. At bruge naturlige, forureningsfrie energikilder til f.eks. opvarmning.

Ønsker finanssektoren ikke at støtte en sådan udvikling, og kan man ikke vise god vilje og slække på kravene i finansieringen? Svaret er, at finansieringen skal følge realkreditloven. Af de nævnte grunde er der typisk ikke værdigrundlag tilstede i et økologisk nybyggeri, som efter realkreditloven kan danne grundlag for en optimal belåning. Desuden vil de investorer, der låner pengene ud, naturligvis have sikkerhed for, at deres investering kommer hjem igen, og at de ikke taber pengene, fordi boligerne ikke kan sælges til den ønskede pris. Men der er håb forude.

Økologer rykker grænser
Både inden for den traditionelle byggeindustri, blandt arkitekter og inden for lovgivningen er der en udvikling i gang i retning af økologien. De økologiske pionerer har gennem deres lange seje træk fået fabrikanter af byggematerialer til at tænke mere økologisk, og i dag er der flere produktbeskrivelser, som bekræfter materialets holdbarhed og økologiske kvalitet.

Og på det finansielle område er der sket noget. Inden for det støttede byggeri er der blevet bedre mulighed for at planlægge energibesparende foranstaltninger, selv om de fordyrer byggeriet.

Frem til 1998 var der et rammebeløb, som fastsatte den maksimale anskaffelsessum pr. kvadratmeter for, hvad byggeriet måtte koste, uden hensyntagen til ejendommens forventede driftsøkonomi. Kravene til anskaffelsessummen er afgørende for, om man kan få offentlig støtte til at bygge almene lejeboliger og støttede andelsboliger. Med udgangen af 1997 blev rammebeløbet afskaffet og erstattet med en totaløkonomisk betragtning, som nu lægges til grund for godkendelse af den samlede anskaffelsessum.

Det betyder, at man i dag godt kan få godkendt en merudgift til et støttet byggeri, hvis man vil satse på bedre kvalitet og energibesparende investeringer som f.eks. alternativ energiforsyning. Man skal blot kunne dokumentere, at det medfører reelle besparelser i driftsudgifterne, og at der opnås en rentabilitet over en årrække.

Realkredit Danmark vil fortsat være involveret i rådgivning og finansiering af økologiske nybyggerier og står til rådighed for alle interesserede.